Desciframos la Nueva Ley de la Vivienda que entró en vigor el 26 de mayo: qué es un «gran tenedor», las áreas conflictivas, las restricciones en los ajustes de rentas, la posibilidad de desahucios, las divulgaciones necesarias en la compra y alquiler, y los cambios fiscales. ¡Asegúrate de estar informado!
El Senado ha aprobado la Ley de Vivienda que regulará aspectos clave en el sector inmobiliario, incluyendo medidas para ayudar al acceso a la vivienda y limitar los precios de alquiler en zonas con alta demanda.
Esta nueva legislación, aprobada en el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023, ya está vigente tras su inclusión en el BOE el 25 de mayo. Además, la ley incluye medidas que regularán los desahucios y mejorará la seguridad de los inquilinos.
¿Qué cambia con la Nueva Ley de Vivienda?
Es importante ir conociendo los nuevos conceptos clave que maneja y los cambios que introduce sobre todo en materia de contratos de alquiler.
Y es que la nueva Ley de Vivienda trae importantes novedades:
1) La Administración no podrá vender el parque público de vivienda social
2) Se modifica el régimen de la vivienda protegida
3) Se introduce por primera vez el concepto de vivienda asequible incentivada
4) Se regulan y sistematizan los derechos y obligaciones de los propietarios de vivienda
5) Traslado al propietario a pagar los honorarios de la Inmobiliaria en el alquiler
6) Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
7) Se introducen conceptos nuevos como el mercado residencial tensionado y se define en concepto de gran tenedor
8) Se introducen mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda
9) Se incluyen prórrogas extraordinarias del contrato de arrendamiento
10) Se crean incentivos y bonificaciones fiscales en el Impuesto de la Renta y en el de Sociedades
11) Se regulan los deberes de información y transparencia en la contratación que deben cumplir las inmobiliarias
12) Se modifica tanto el procedimiento de desahucio como el de ejecución hipotecaria
Como ves, esta Ley viene cargada de cambios. Aquí podrás descubrir las novedades que afectan a los contratos de alquiler. Sigue leyendo.
Extensión de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
¿Qué es una zona tensionada? Según el Artículo 18 de la ley, es aquella en la que existe un alto riesgo de que la oferta de viviendas no sea suficiente para la población. Las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar estas zonas y orientar las actuaciones públicas en consecuencia.
Para identificar las zonas tensionadas, debes tener en cuenta dos condiciones:
- El precio de la hipoteca o el alquiler más los gastos no debe sobrepasar el 30% del ingreso promedio del hogar
- El coste de la propiedad debe haber aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años
La identificación puede realizarse a nivel de distritos o comunidades autónomas completas. La ley tiene como objetivo proteger a los ciudadanos de la amenaza de la falta de vivienda.
Qué son los Grandes Tenedores en la Nueva Ley de Vivienda
¿Te has preguntado quiénes son los «Grandes Tenedores» según la nueva Ley de Vivienda? La respuesta se encuentra en el artículo 3, 2ºK): se refiere a aquellas personas que poseen más de diez propiedades urbanas destinadas a la residencia o una superficie construida de más de 1,500 m2 para viviendas, sin inclusión de garajes y trasteros.
Esta definición podría aplicarse a aquellos que poseen cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en zonas de mercado inmobiliario tenso, si la comunidad autónoma lo justifica en su informe correspondiente. Descubre cómo esta ley afecta directamente a tu propiedad.
¿Qué cambiará en los contratos de alquiler?
Si ya tienes un contrato de alquiler en vigor, tranquilo porque se seguirá aplicando la normativa anterior.
Pero si tienes proyectado firmar un contrato de alquiler en breve, tendrás que tener en cuenta algunas modificaciones en cuanto a la duración, el precio y los gastos.
¿Aumenta la duración de los contratos?
En principio no. Los contratos de alquiler tendrán una duración de 5 años prorrogable 3 años más si el arrendatario es persona física, o de 7 años prorrogable 3 años más si es persona jurídica, pero se introducen prórrogas extraordinarias.
- Se contempla una prórroga especial de la duración del alquiler en el caso de que el inquilino esté en situación de especial vulnerabilidad social y económica. El arrendatario tiene el derecho a solicitar una prórroga adicional de un año en su contrato de arrendamiento si cumple con ciertos requisitos de vulnerabilidad social y económica, pudiendo tener un hogar estable hasta 9 años.
- Se regula también una prórroga especial en el caso de zona tensionada. El inquilino, podrá solicitar una prórroga de hasta 3 años adicionales en tu contrato de alquiler. Esto significa que podrá tener un hogar estable por hasta 11 años.
Se elimina la Actualización Anual del Alquiler sobre el IPC
La actualización de los precios de alquiler ya no estará vinculada al IPC según la Disposición final 6º de la Ley publicada en el BOE. Aquí está la nueva forma de actualizar los precios:
- En 2023, el precio máximo de subida del alquiler será del 2%
- En 2024, las subidas estarán limitadas a un máximo del 3%
- A partir de 2025, se creará un nuevo índice que será más estable y menor que el IPC para actualizar los importes en Enero de 2025.
¿Se limitan las subidas del precio con la Nueva Ley de Vivienda?
Regulación del precio de los Alquileres en las zonas tensionadas
Si la vivienda se encuentra en una zona residencial tensionada, y el arrendador es un particular, por regla general, el precio de inicio del alquiler no podrá ser superior a la última renta vigente para la misma vivienda en los 5 años anteriores, y no se podrán repercutir cuotas o gastos que no estuvieran ya recogidas en el último contrato celebrado.
Se recogen también excepciones, ya que se podrá elevar la renta un 10% sobre la última renta abonada cuando en la vivienda se hubieran hecho obras de rehabilitación, o para la eficiencia energética, o cuando se pacte una duración del contrato de 10 años o más, o se incluya un derecho de prórroga del contrato en favor del inquilino por 10 años o más.
Si la vivienda es propiedad de un gran tenedor (propietario de más de 10 inmuebles), el límite máximo del precio se determinará mediante un índice de nueva creación.
¿Qué pasa con los gastos?
Si la vivienda se encuentra en mercado residencial tensionado, y el arrendador es un particular, por regla general no se podrán repercutir cuotas o gastos que no estuvieran ya recogidas en el último contrato celebrado.
Además, con carácter general se establece que siempre que se indique en el contrato los gastos de comunidad y por suministros los asumirá el arrendatario, pero que los gastos de gestión del propio contrato los asumirá siempre el propietario
Protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa de protección inmobiliaria establece medidas claras para garantizar la seguridad de los ciudadanos:
- Se eliminarán los desalojos sin una fecha y hora establecidas
- Se permitirán prórrogas de hasta 2 años en los procesos de desalojo
- Las personas vulnerables tendrán acceso a procesos de solución extrajudicial obligatorios
- Las comunidades autónomas tendrán la capacidad de crear su propia mediación y alternativas habitacionales
- Se utilizarán los fondos estatales de vivienda para proporcionar alternativas habitacionales a aquellos en riesgo de desalojo a través de rebajas en el alquiler, realojamiento y otras políticas
Si necesitas asesoramiento legal en materia de alquiler, no dudes en contactar con nosotros y te atenderá un Abogado en derecho inmobiliario.