En nuestro despacho hay clientes que debido a problemas serios con sus inquilinos nos vienen a solicitar asesoramiento acerca de qué es el desahucio exprés, en qué condiciones se puede solicitar y todas sus peculiaridades y plazos reales.
El conocido como desahucio exprés es el procedimiento judicial que nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil llama juicio verbal de desahucio por falta de pago. Su configuración actual (como desahucio exprés) es obra de dos modificaciones legislativas operadas por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre y por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, que modifican la configuración que el procedimiento de desahucio tenía en la Ley de Enjuiciamiento Civil para hacerlo más ágil.
Mediante este procedimiento de desahucio los arrendadores solicitan del juzgado que declare resuelto el contrato de alquiler por la falta de pago de las rentas (u otras cantidades pactadas en el contrato) acordando el inmediato desalojo del arrendatario moroso del inmueble y condenándolo a pagar todas las cantidades que adeude.
Cuáles son los objetivos del desahucio exprés
El desahucio exprés nace con el objetivo de agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe. Para ello, se acortan los plazos y se elimina trámites considerados superfluos:
- No se podrá enervar la acción de desahucio cuando el propietario hubiese realizado requerimiento extrajudicial de pago de las cantidades adeudadas con un mes de antelación a la presentación de la demanda. Con anterioridad a la reforma el plazo estaba en dos meses.
- Si no puede efectuarse la notificación de la demanda de desahucio en el domicilio señalado en el contrato de alquiler se procederá, sin más, a efectuar la notificación mediante fijación de edictos en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. No es necesario pues averiguar nuevos domicilios del demandado para intentar la notificación.
- En la citación para el juicio que se envía al inquilino junto con la demanda, se introduce como novedad que se le cita igualmente para eventual juicio, se señala fecha para el lanzamiento y se le cita para recibir la notificación de la Sentencia.
- Con la notificación de la demanda se requiere al demandado para que desaloje, pague o se oponga en el plazo de 10 días. Sólo en el caso de oposición habrá juicio, por lo que lo más habitual será que pasados esos 10 días el arrendador ya tenga una resolución judicial condenando al demandado a desalojar y a pagar lo que deba.
- La solicitud de ejecución que se realice en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución de la Sentencia y, por lo tanto, del desalojo, sin necesidad de más trámites.
En cuánto tiempo se puede ejecutar el desahucio exprés
La duración de un procedimiento de desahucio depende de muchas variables. Depende de las trabas que pueda poner el arrendatario moroso mediante la formulación de oposición a la demanda o la formulación de recurso contra la sentencia, de la carga de trabajo del juzgado que conozca del asunto o de los servicios comunes encargados de ejecutar el lanzamiento, o incluso de la existencia de situaciones de especial vulnerabilidad entre los ocupantes de la vivienda (en cuyo caso intervienen los servicios competentes en la materia).
No obstante, desde que se presenta la demanda de desahucio en el juzgado hasta que se produce el lanzamiento o desalojo forzoso no suelen transcurrir más de seis meses.
Cómo se lleva a cabo el desahucio exprés
Tras la presentación de la demanda de desahucio, se dictará un Decreto en el que se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días, realice una de estas actuaciones: 1) desaloje el inmueble, 2) pague la totalidad de lo que deba o 3) se oponga a la demanda alegando las razones por las que considera que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.
- Si el demandado desaloja el inmueble voluntariamente en el plazo de los 10 días que se le conceden pero no paga, se dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio, pudiendo el demandante solicitar directamente la ejecución forzosa respecto de las cantidades que se le adeuden.
- Si el demandado se opone al desalojo alegando razones para el impago, se celebrará el juicio en el día y hora señalados en Decreto de admisión de la demanda, tras el cual el Juez dictará la correspondiente Sentencia.
- Si el demandado abona la totalidad de lo que debe hasta la fecha en la que realiza ese pago, la acción de desahucio se considerará enervada, salvo que el demandante considerase que la enervación no está bien hecha y presentase escrito de oposición. En este caso, las partes quedarán convocadas para la celebración del juicio en la fecha y hora señaladas anteriormente. Si el demandante no se opone a la enervación, se dictará Decreto dando por terminado el proceso por enervación de la acción.
- Por último, si el demandado no realiza ninguna de las actividades citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento en la fecha señalada en el requerimiento sin necesidad de notificación alguna.
Existe también un desahucio exprés para los okupas
A la vista de que cada vez era más frecuente que se ocuparan viviendas sin autorización de sus legítimos dueños, se aprobó la Ley 5/2018, de 11 de junio. Mediante esta norma se modificaba la regulación del juicio verbal de tutela sumaria de la posesión, que ya existía en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que se había comprobado insuficiente para resolver estas situaciones. Tras esta reforma, ahora existe un mecanismo específico para el propietario de una vivienda ocupada pueda defenderse frente a los okupas.
Para estos casos el juicio verbal de tutela sumaria de la posesión se reforma eliminando trámites superfluos, admitiendo dirigir las demandas frente a personas desconocidas, y regulando un trámite específico que permite el desalojo o desahucio en un plazo muy breve.
Este procedimiento se inicia por demanda en la que únicamente hay que acreditar la propiedad y manifestar que la vivienda ha sido ocupada de forma ilegítima (sin título y por la fuerza).
Admitida a trámite se acuerda requerir a los okupas para que en el plazo de 5 días aporten al Juzgado los títulos en los que basan su derecho a ocupar (un contrato de alquiler, un contrato de precario, etc) y, si no los presentan, se ordena la inmediata entrega del inmueble a su propietario. Si lo presentan (cosa poco probable por no decir imposible) se celebra un juicio verbal que finaliza mediante Sentencia en la que se determina si realmente existe o no título que legitime la ocupación.
Aunque hasta la fecha no todos los juzgados tienen un criterio unitario en cuanto a la interpretación de la norma y aplicación práctica de este procedimiento, lo cierto es que un procedimiento de este tipo puede estar resuelto y finalizado en unos dos meses desde que se presenta la demanda lo cual supone un gran avance respecto a la situación existente con anterioridad a su implantación.
Nuestro consejo es que si tienes una situación que requiere alguna actuación de desahucio, te pongas en manos de especialistas. En ILEX ABOGADOS, tenemos un equipo de abogados especializados en desahucios, que te podrán ayudar en tu problema y resolver todas tus dudas.