La última sentencia sobre los gastos de la Hipoteca dictaminada por el Tribunal de Justicia Europeo (TJUE) el pasado 16 de Julio del 2020, concluye que los clientes que pagaron los gastos de constitución de sus hipotecas, novación y cancelación, entre los que se encuentran: notaría, gestoría, registro, etc, están en su derecho de recuperar dicho importe pagado por dichos conceptos, determinando el carácter abusivo y por lo tanto nulo de las comisiones de apertura.

Dicha sentencia del Tribunal Europeo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura también se pronuncia sobre la prescripción de las acciones de reclamación y sobre quién tiene que asumir los costes de la reclamación (costas procesales).

¿Quién tiene que asumir los gastos Hipotecarios según la Sentencia Europea?

Todo el que ha firmado un préstamo hipotecario para la compra de su vivienda o segunda residencia sabe que para su concesión (o por su concesión), tenía que asumir la totalidad de los gastos de la escrituración, inscripción, gestión, impuestos, etc.

Desde el año 2015 nuestro Tribunal Supremo viene considerando que la imposición del pago de todos los gastos al consumidor es abusiva y por lo tanto nula debiendo tenerse por no puesta. No obstante, los efectos de esa nulidad no estaban nada claros. Había tribunales que consideraban que las entidades bancarias debían devolver a sus clientes todo el importe de los gastos y otros que consideraban que solo debía devolverse en parte.

Tras ciertos vaivenes judiciales, el asunto llegó de nuevo a nuestro Tribunal Supremo que entendió, que salvo los gastos relativos al registro de la propiedad, el cliente y la entidad bancaria debían asumir parte de los gastos y que por lo tanto, el consumidor no tenía derecho a solicitar la devolución del importe completo de las facturas de gastos.

Pero la última sentencia sobre los gastos de la Hipoteca del Tribunal Europeo, determina que siendo claro que la cláusula que impone el pago de todos los gastos por la constitución, novación o cancelación de la hipoteca al consumidor es abusiva, debe considerase que nunca existió.

Y siendo esto así, sólo en el caso de que existan disposiciones legales que hagan recaer sobre el consumidor prestatario el pago de totalidad o de una parte de esos gastos, se le puede denegar el reintegro de la totalidad de lo que tuvo que pagar.

Última Sentencia sobre Gastos Hipoteca del Tribunal Europeo

¿Es abusiva la Comisión de Apertura de una Hipoteca?

Muchos de los firmantes de préstamos hipotecarios tuvieron que asumir para su concesión, como un coste más, el pago de una cantidad adicional llamada comisión de apertura. Nuestro Tribunal Supremo consideró desde el principio que esta cláusula no era abusiva porque la consideraba parte el precio del préstamo (junto con los intereses y a su mismo nivel) y además entendía que su entendimiento por el consumidor no implicaba dificultad por lo que su imposición era transparente.

Pues bien, en la última sentencia sobre los gastos de Hipoteca dictaminada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determina con claridad que la comisión de apertura no forma parte del precio, no es una prestación esencial sino accesoria, y por lo tanto, no se le aplica el control de transparencia sin perjuicio de que los tribunales tengan que controlar que la redacción de la cláusula deba ser clara y comprensible.

Además, indica el Alto tribunal en esta última sentencia sobre los gastos hipotecarios, que su imposición provoca un desequilibrio importante de los derechos y deberes de las partes porque el consumidor está pagando una cantidad sin recibir nada a cambio. Sólo en el caso de que la entidad financiera demuestre que esa comisión responde a servicios efectivamente prestados y/o a gastos en los que haya incurrido, la comisión será válida.

¿Hasta cuándo se puede reclamar los gastos de Hipoteca según sentencia del Tribunal Europeo?

En su última sentencia sobre los gastos hipotecarios el Tribunal de Justicia de la Unión Europea también ha resuelto el controvertido asunto de la prescripción de las acciones para reclamar. La acción para pedir la nulidad de las cláusulas no admite discusión porque existe regulación expresa en nuestra legislación nacional. Es imprescriptible.

Pero no ocurre lo mismo con la acción para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios o de la comisión indebidamente pagados por el consumidor. Nuestros tribunales venían considerando que esta acción prescribe a los 15 años (ahora 5) desde que se hizo el pago, pero el alto tribunal europeo considera que esto en la práctica hace imposible la reclamación por lo que el plazo para reclamar deberá contarse desde la declaración de nulidad de la cláusula.

¿Quién asume el coste de la reclamación?

Si se decreta que las cláusulas son abusivas, y con independencia de que las cantidades a devolver por las entidades a los consumidores no hayan de ser restituidas en su totalidad, procede que sea el banco quien asuma el coste de la reclamación judicial (costas procesales).

De otra forma, considera el Tribunal Europeo se estaría disuadiendo a los consumidores de ejercer sus derechos, y se estaría animando a las entidades bancarias a continuar utilizando cláusulas abusivas

¿Cómo puedo reclamar los gastos de mi Hipoteca?

Esta última sentencia sobre los gastos de Hipoteca que dictaminada el Tribunal Europeo, abre la puerta a que miles de consumidores afectados puedan reclamar ante los tribunales la nulidad de las cláusulas de gastos y de las comisiones de apertura y la devolución de lo pagado por ellas primero extrajudicialmente y en última instancia ante los tribunales.

Si tú eres uno de estos consumidores, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Desde este despacho, contamos con un equipo especializado en Derecho y Regulación Bancaria que lleva años accionando contra las entidades de crédito en defensa de los consumidores.